房地产开发热度不减,未来楼市是“房荒”还是“人荒”?

2019年必定是房地产行业不平凡的一年，经历了前几年的疯涨，今年的发展态势更偏向于趋稳。但是比较尴尬的问题是似乎并没有稳定下来，进而导致了各种矛盾更加尖锐，分歧之大碰撞之激烈在过去这些年中从未这么明显。
结合目前的发展态势来看，房企拿地开发速度不减，破千亿房企的数量逐年增加；但是与之相对应的是人口增长持续放缓，即使国家放开二胎政策也没有扭转人口增速持续下滑的颓势，这种现象现在来说还只是萌芽，放眼十年以后到底是房子供不应求造成“房荒”还是绝大部分人口流出造成所谓的“人荒”？
首先我们先来预测一下未来会出现多少房子。2019-2030年户籍城镇化人口总增量为1.95亿人，在2030年达到8.00亿人。2000-2016年城市人均住宅建筑面积，从20.3平方米上升至36.6平米，平均每年增加1平方米。随着人均居住面积上升幅度放缓，假定2017-2030年每年增加0. 5平方米。结合城镇人口增量，可计算得每年的住房需求，结果是，2019-2030年户籍人口城镇化带来的住房总需求为79亿平方米。也就是说未来十年的时间里，将有79亿平方米的房子等着人们去住，按照每套房子100平方米计算，未来10年的时间里将会新增7900万套房子，这只是净增，不算以前存在的房子数量。从这个数据来看，未来房子肯定是不会有缺口的。
看完房子的增量，我们再来看看我国的人口流动问题。在过去的十年时间里，我国一二线城市人口占比只有17%，而截至去年年末，已经突破了20%；按照人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速均在1.2%以上，而除一二线城市以外的其他地区增速不超过0.4%，按照大城市年均1.2%的增速来看，未来10年，少数的一二线城市，未来流入的人口将达到12%，称得上惊人了。这就导致了一二线城市的人口流入会越来越大，十年以后，近300个中小城市，出现“人荒”的可能性会更大。
结合两个维度我们可以看出，未来房地产的总体趋势肯定是“人荒”的问题更加严重。所谓的买房赚钱或者亏钱的说法，一定要建立在不同城市的基本面上。