恒大研究院：未来中国房地产市场空间有多大(2)

3、区域分化，市场空间向一二线城市和主要城市群集中

2019-2030 年，一线、二线、三四城市的年均住房需求分别为 1.0、4.4、6.3 亿平，占全国 8.6%、37.5%、53.9%；与 2012-2018 年商品住房销售面积占比相比，分别提升 4.4、提升 4.4、下降 8.8 个百分点。其中，一线城市需求占比提升，主要受居住条件改善支撑。一是现有人均面积偏低，改善空间大；二是保障房供应增加，中低收入群体住房条件改善。二线城市需求占比提升，主要受益于常住城镇人口增加。35 个二线城市相对于本省的经济-人口比平均 1.6，经济发展水平和教育医疗等配套在省内具有绝对优势，持续吸引区域内三四线城市人口流入。三四线城市需求占比下降，一是由于人口净流出，2018 年三四线城市的经济-人口比仅为 0.76；二是因为需求漏损较多，新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高，存在大量带房入城现象。

2019-2030 年，商品住房需求将集中在 19 大城市群。第一梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛 6 大城市群，年均需求 1-2.1 亿平，占全国 8.7-17.7%。第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中 8 大城市群，年均需求 0.26-0.56亿平，占全国 2.2-4.8%。第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄 5 大城市群，年均需求 0.24 亿平以内，占全国比重不高于 2.1%。整体而言，全国住房需求分布有两个特征。第一，需求向重要城市群集中，地区分化显著。第一、二和三梯队城市群年平均需求分别为 1.35、0.35 和 0.15 亿平，占比 11.5%、3.0%和 1.3%。第二，需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为 51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和 3.3%。第一梯队有 2/3 为东部沿海城市群；第二梯队有5/8 为中部和西南部城市群；第三梯队全部为东北和西北部城市群。