限制行为能力老人卖房 法院终审宣判合同无效(3)

　　探讨

　　房子没了 后续的麻烦还在

　　“我们总不能见到客户来登记房屋准备出售，先问一句‘您有病吗，您有精神病吗’?”记者采访了北京多家中介的业务员，得到了差不多相近的回答。

　　据多位中介业务员介绍，邱政先生的遭遇，并非独一份。在审核买卖双方资质时，中介机构难以获得双方是否存在精神疾病，是否被法院宣告为无民事行为能力或限制行为能力人的资料。一位中介店长告诉记者：“凭经验，如果买卖双方中有老人，特别是已经患上老年痴呆，一看就已经糊涂了的，那倒是好办了，找他的老伴儿，或者同在一个户口本儿上的子女出面。但如果他的行为很正常，和普通人差别不大，特别是户口本儿上只有自己那种，真的不好辨别。”

　　民商法专家、中国人民大学法学院教授杨立新认为，在交易的过程中，按照常规，披露相关情况的义务应当归于限制行为能力人一方。如果把核实某个人是否具备正常参与交易能力的事儿也加到交易另一方的身上，那显然有些问题。

　　“关于限制民事行为能力人处置财产的事儿，法律是有明文规定的，要求法定代理人认可或者事后追认，如果法定代理人不表态，视为不认可。但是，在类似情况下，如何让法定代理人知晓所发生的交易，这个责任该由谁来负担，如果今后还有后续的相关法律环节，确实需要法院考虑。”

　　杨立新认为，在同类的案件中，并不应豁免中介机构的责任，毕竟整个交易是在中介机构的撮合下完成的，支付中介费用后，交易的双方，都是按照中介机构的既定要求，严格地一步步完成全部交易环节，在这种情况下，未曾隐瞒信息的一方到底需要在多大程度上加以“小心谨慎”，值得思考。

　　邱政先生现在担心的，还不只是这次的损失如何分配责任，今后能否获得赔偿的问题，还有一个事情令他放心不下：“这套房子是我买的首套，而且用的是公积金贷款，银行系统里肯定有我的贷款记录。现在说合同无效，房子又是原房主的了，我的贷款还算不算?以后我再买房子，还能算首套吗?”

　　(案件各方当事人为化名)

　　本报记者 安然